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Blog | Acquisto casa: occhio alle spese condominiali arretrate

Fonte:  Studio Legale Lina Bruna Bernardini

All’interno di ciascun condominio vige, come noto, l’obbligo per tutti i partecipanti di concorrere pro quota alle spese condominiali, e questo non in via di rimborso delle spese già effettuate, ma di anticipo di quelle preventivate. Quando però un appartamento sito in un condominio viene venduto, può accadere che le spese condominiali in precedenza accumulatesi vadano ad incidere sia nei rapporti tra venditore e acquirente del bene, sia nei rapporti dell’acquirente con il condominio.
Le spese straordinarie le paga il venditore
Per quanto riguarda l’imputazione delle spese tra alienante ed acquirente, i Giudici ritengono che in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione e innovazione, in difetto di accordo tra le parti, è tenuto a sopportarne i costi colui che risulta proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tali interventi.
Pertanto, se le spese in questione sono state deliberate prima della stipula del rogito, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente ( Corte Cassazione, sentenza del 2 settembre 2008, n. 22034 ).

Le spese ordinarie arretrate sono a carico di chi acquista

Per quanto riguarda, invece, le spese ordinarie condominiali, l’art. 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile regola espressamente il caso di subentro del nuovo condomino, prevedendo che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente».
Gli obblighi di pagamento a carattere solidale – ossia riguardanti insieme venditore e acquirente – non sono illimitati nel tempo, ma si riferiscono soltanto all’anno in corso al momento della vendita e all’anno precedente, riferiti alla gestione condominiale e non all’anno solare. In quell’ambito, l’amministratore del condominio può agire per il recupero delle spese indifferentemente contro il venditore e contro l’acquirente.
Tale vincolo di solidarietà – che opera unicamente nel rapporto tra condominio e soggetti che si avvicendano nella proprietà di un immobile – non incide sulla suddivisione delle spese tra alienante e acquirente, il quale, se è stato chiamato a rispondere delle spese condominiali sorte in epoca anteriore al rogito, ha diritto di rivalersi nei confronti del precedente proprietario.

Istruzioni per l’uso
Quando si vuole acquistare un appartamento in un condominio, è bene prima del rogito chiedere all’amministratore di confermare per iscritto quale è la situazione dei pagamenti delle spese condominiali. Se esistono dei sospesi, provati per iscritto, si informerà il venditore, chiedendogli se intende eseguire il saldo, oppure, ancora più semplicemente, si può chiedere al Notaio di trattenere dal prezzo di acquisto del bene immobile una cifra pari alle spese condominiali accumulate sino alla data della vendita, con l’incarico di trasferire poi la somma all’amministratore del condominio (che a volte, a quel solo scopo, presenzia alla vendita). Questo in quanto, al di là dell’ingiustizia sostanziale dell’ imputazione di un rimborso a chi non ne deve risponderne, diventa poi più difficile andare a recuperare le spese dal venditore che può trasferirsi, andare all’estero, sparire ecc.

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